Die Kunst der Verwandlung


Stefan Helmbrecht revitalisierte bis heute über 150  denkmalgeschützte Gebäude. Dabei müssen zahlreiche Maßnahmen ergriffen werden, um ein solches Projekt erfolgreich umzusetzen.
Ein denkmalgeschütztes Haus zu erwerben und es mit Respekt vor seiner Historie bis ins Detail zu sanieren, ist eine hohe Kunst.

Diese muss ein Unternehmen allerdings bereits beherrschen, bevor es sich für den Kauf eines Objektes entscheidet, denn nicht jedes vernachlässigte Gebäude lohnt, erhalten zu werden. Fachleute der verschiedenen Disziplinen sind gefragt, um Lage, Grundstück, Bausubstanz zu prüfen. Ihr Urteil bestimmt darüber, ob eine Immobilie einen Wert besitzt, der sich so steigern lässt, dass sich künftige Bewohner auch garantiert wohlfühlen. Denn eines muss stets gewährleistet sein: Auch das Wohnen in historischen Mauern muss zeitgemäß sein.

Ist ein Objekt angekauft, wird es zunächst bis in den letzten Winkel vermessen und der Baubestand dokumentiert. Zeitgleich werden historische Unterlagen gesichtet und daraus wird das frühere Aussehen des Objektes rekonstruiert. Behörden wie beispielsweise Stadtplanungs-, Umwelt-, Denkmalschutz-, Kataster- und Verkehrsamt stehen hier und bei der Planung helfend zur Seite.

Der nächste Blick richtet sich dann nicht in die Vergangenheit, sondern in die Gegenwart. Das erforderliche Vorgehen für Brand-, Wärme- und Schallschutz sowie für die Statik wird festgelegt und von unabhängigen Sachverständigen überprüft. Erst danach wird die Baugenehmigung eingereicht. Ist sie erteilt, werden die Umbau- und Sanierungsarbeiten ausgeschrieben und an einen erfahrenen Generalunternehmer mit einem kompetenten, spezialisierten Handwerkerteam vergeben. Wände verstärken und verputzen, Versorgungsleitungen neu verlegen, Türen und Fenster aufarbeiten oder ersetzen, Fußböden rekonstruieren oder neu verlegen, das Dach neu eindecken – auf einer solchen Baustelle ist eine Menge zu tun. Zu den Handwerkern stoßen in den Gebäuden zudem Restaurateure, die alte Malereien freilegen und erneuern oder kunstvolle Ornamente und Treppengeländer wiederherstellen.

Erstrahlt die historische Immobilie wieder in altem Glanz, werden die Wohnungen an ihre Eigentümer übergeben.

Ein Energieausweis sowie die Abnahme des Gemeinschaftseigentums wie Hausfassade, Dach, Keller, Treppenhaus und Außenanlage durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen  garantieren, dass die Sanierung nach dem aktuellem Stand der Technik und entsprechend den Vorgaben des Denkmalschutzes erfolgt ist.

Wenn letztlich das Bauamt die Nutzungsfreigabe erteilt hat, steht dem Einzug der Eigentümer oder deren Mietern nichts mehr im Wege.

Erster Schritt: Der Ankauf

Bevor ein Objekt erworben wird, muss man sich anhand von aussagekräftigen Unterlagen über dessen Wertigkeit informieren. Diese werden von einem Architekten erstellt, der im Umgang mit denkmalgeschützten Gebäuden erfahren ist.

Zunächst nimmt der Architekt eine Standortanalyse vor. Dabei werden die Lage hinsichtlich Verkehrsanbindung und Infrastruktur sowie die Bodenbeschaffenheit des Grundstücks geprüft. Weiterhin werden der Bauzustand und dessen Ausbaubarkeit untersucht und fotografisch dokumentiert. Daraus und mithilfe modernster Vermessungsmethoden wird die Größe der zu sanierenden Wohnflächen des Bauobjektes ermittelt.

Erst wenn aufgrund der Ergebnisse aus den Voruntersuchungen sicher ist, dass sich künftige Bewohner in dem zu sanierenden Gebäude wohlfühlen werden, wird für den Ankauf des Gebäudes entschieden.

Ein Baudenkmal ist Teil der Historie.  Architektur und Personengeschichte sind individuell und unverwechselbar. Die Kenntnis der Baugeschichte und die Bewertung der Lage und der sich daraus ergebenden städtebaulichen Perspektiven machen die Wertstabilität und Wertsteigerung für den Kunden transparent und nachvollziehbar. Die damit vermittelte Kompetenz ist ein Wettbewerbsvorteil, den es bei der Projektentwicklung und der Präsentation der sanierten Immobilie zu nutzen gilt.

Die genaue Planung einer hochwertigen Sanierung der Denkmalschutzimmobilie steigert die  langlebige Wohnqualität. Zeitgemäßer räumliche Zuschnitt und individuelle Wohnkonzepte werden kombiniert mit dem Erhalt wesentlicher Teile der Bausubstanz.  Ein attraktiver Außenbereich und die stadträumliche Integration des Objekts sind weitere Aspekte, die es zu berücksichtigen sind.

Zweiter Schritt: Die Planung

Nun beginnt eine spannende, akribische Phase der Untersuchung, in der das unsanierte Denkmalschutz-Objekt erst einmal nach allen Regeln der Kunst unter die Lupe genommen wird. Es ist erstaunlich, welche Informationen zusammengetragen werden müssen, um einen Bauantrag stellen zu können, der anschließend durch das Bauamt der Stadt genehmigt werden soll.

Zunächst wird der Bestand des Objektes festgehalten. Dafür wird mithilfe modernster Vermessungswerkzeuge ein Aufmaß genommen, um Bauzeichnungen anfertigen zu können. Parallel dazu werden historische Unterlagen aus dem Bauaktenarchiv der Stadt „ausgegraben“. Aus ihnen ist zu erfahren, ob und wie gegebenenfalls das Gebäude im Laufe der Zeit verändert worden ist.

Über ein Dutzend Ämter wie etwa das Stadtplanungs-, Umwelt-, Denkmalschutz-, Kataster- und Verkehrsamt tragen mit Informationen aus ihren Archiven dazu bei, dass ein umfassendes Bild von dem zu sanierenden Objekt erstellt werden kann.

Ganz entscheidend für den Sanierungsaufwand sind die technischen Nachweise über den Brandschutz, den Wärmeschutz, den Schallschutz und die Statik. Aufgrund der Untersuchungen unabhängiger Sachverständiger aus diesen Bereichen werden die notwendigen Baumaßnahmen festgelegt. So wird zum Beispiel bestimmt, in welcher Weise die Geschossdecken verändert werden müssen, um den Trittschall zu dämmen oder wie die Fenster und Wohnungswände isoliert werden müssen, um ein ruhiges Wohnen zu gewährleisten.

Gerade in denkmalgeschützten Gebäuden ist der Brandschutz ein wichtiges Thema.
Rauchmelder, Rauchwärmeabzüge oder die Verwendung von schwer entflammbarem Dämmmaterial erhöhen die Sicherheit der künftigen Bewohner immens. Den Brandschutznachweis muss ein nach der Landesbauverordnung zugelassener Prüfingenieur gesondert genehmigen.

Erst wenn alle genehmigungsfähigen Bauantragsunterlagen wie die Wohnflächenberechnung, die Baubeschreibung, der Antrag auf Abgeschlossenheit jeder Wohnung eines Mehrfamilienhauses und die technischen Nachweise der Sachverständigen vollständig vorliegen, werden diese beim Bauamt eingereicht. Die Baugenehmigung wird erfahrungsgemäß ungefähr drei Monate nach Eingang des Antrages erteilt.

Aus Sicherheitsgründen beauftragt der Architekt dann einen unabhängigen Prüfingenieur für Tragwerksplanung, um die Berechnungen des Statikers zu kontrollieren.

Danach kann der Architekt die so genannten Ausführungsunterlagen zusammenstellen, die die Grundlage der nächsten Projektphase bilden. Die Unterlagen berücksichtigen die Forderungen der Baugenehmigung, der technischen Nachweise und der Prüfberichte der Ingenieure für Brandschutz und Tragwerksplanung.

Für die Bauphase wird über ein Ausschreibungsverfahren ein erfahrener Generalunternehmer ausgesucht, der mit qualifizierten Handwerkern die Sanierung umsetzen wird. Nach Vergabe der Gewerke, also der handwerklichen und bautechnischen Arbeiten, sowie Abschluss eines Bauvertrages zwischen dem Auftraggeber und dem Generalunternehmer werden die Bauzeiten in einem Plan verbindlich festgelegt.

Vor Sanierungsbeginn müssen das Objekt entrümpelt, die Fußböden geöffnet und eine Dokumentation über die notwendigen Maßnahmen für den Holzschutz festgelegt werden.

Dritter Schritt: Die Bauphase

In diesem Projektabschnitt vollzieht sich nun die Verwandlung der denkmalgeschützten Altbausubstanz. Die beauftragten Fachingenieure, Architekten und die spezialisierten Handwerksbetriebe bürgen für eine gründliche Sanierung vom Keller bis zum Dach. Der Sanierungsbeginn wird beim zuständigen Bauamt durch den Architekten angezeigt. Danach geht es auf der Baustelle zur Sache.

Ein kompetenter Bauleiter wird vom Generalunternehmer oder bei Einzelvergabe durch den Architekten festgelegt sowie ein Sicherheits- und Gesundheitskoordinator, der dem Gewerbeaufsichtsamt gemeldet werden muss. Dieser achtet auf das Einhalten der Sicherheitsvorschriften wie das Tragen von Schutzkleidung oder das fachgerechte Absperren der Baustelle. Der Bauleiter ist für den reibungslosen Ablauf der Bauarbeiten verantwortlich. Der Architekt kontrolliert die Einhaltung des Zeitplans und die Qualität der erbrachten Teilleistungen.

Vor den notwendigen Abbrucharbeiten aller nicht verwendbaren Bauteile erfolgt eine Begehung durch Mitarbeiter der Denkmalschutzbehörde. Sie legen in einer Befundanalyse die erhaltenswerten Bauteile detailliert fest. Zum späteren Vergleich werden so genannte Befundstellen an den entsprechenden Wänden markiert, die in der Analyse genau beschrieben werden.

Der Ablauf der nachfolgend beschriebenen Bauarbeiten erinnert an die Funktion eines Schweizer Uhrwerkes. Alle Gewerke greifen zeitlich und qualitativ sorgfältig aufeinander abgestimmt ineinander, damit zum geplanten Stichtag ein von Grund auf saniertes Kunstwerk seinen Eigentümern übergeben werden kann.

Zunächst stehen die Rohbauarbeiten im Fokus. Im Keller werden alle Wände mittels Sandstrahltechnik sorgfältig von altem Putz befreit. Von außen werden die freien Gebäudeseiten aufgegraben.

Um eine langfristige Trockenlegung des Bauwerkes sicherzustellen, werden eine horizontale Sperrung durch eine so genannte Injektage und eine vertikale Sperrung mithilfe eines wasserresistenten Dichtungsmaterials vorgenommen. Beide Varianten der Sperrung sorgen dafür, dass sowohl von der Außenseite als auch vom Gebäudesockel keine Feuchtigkeit ins Haus eindringen kann.

Die Maurer schaffen Durchbrüche für Fenster und Türen oder mauern Nischen und Öffnungen aus.
Um ebene Flächen im Erdgeschoss zu schaffen oder Deckenbereiche zwischen Erdgeschoss und Keller zu ersetzen, müssen Beton- und Stahlbetonarbeiten erledigt werden.

Für die Sanierung der Holzbauteile auf Grundlage des Holzschutzkonzeptes sind dann die Zimmerleute zuständig. Sie sorgen für die statische Verstärkung der Balkenkonstruktionen, nehmen den vorbeugenden, chemischen Holzschutz vor und erneuern die Traufkonstruktion. Diese bildet den Übergang von der Hauswand zum Dachstuhl. Die Dachkonstruktion wird gemäß der Vorgaben der Denkmalschutzbehörde von Grund auf erneuert und mit passender Deckung versehen.

Ist der Rohbau fertiggestellt, kommt der Prüfingenieur für Tragwerksplanung zur Rohbauabnahme. Der Gesetzgeber hat zur allgemeinen Sicherheit immer wieder Kontrollmechanismen vorgeschrieben.

Handwerker aus den Bereichen Elektrotechnik sowie Heizung, Lüftung und Sanitär kümmern sich als Nächste um Installation und Einbau der Grundleitungen im Keller sowie aller Leitungen für Elektronik, Wasser, Abwasser und Heizung im ganzen Haus. Außerdem wird die Dachentwässerung an die Grundleitung angebunden. Schließlich montieren die Fachleute Tragständer für Sanitärobjekte in den Bädern.

Tischler sorgen für detailgetreu nachgebauten Ersatz aller Fenster, Türen und Treppen. Nach Möglichkeit werden aber vorhandene Bauteile restauriert, solange die Einhaltung der Wärme-, Brand- oder Schallschutzverordnungen gewährleistet ist.

Auch die Außenfassade muss nach historischem Vorbild wieder fachkundig hergestellt werden. Schließlich gilt die Vorderansicht eines Hauses als seine Visitenkarte.
Innen werden Wände verputzt. Handwerker für den Trockenausbau stellen Aufbauwände auf, montieren Unterhangdecken,  verkleiden und dämmen den Dachgeschossausbau.

Estrichleger verlegen Wärmeschutz- und Schallschutzelemente in den Fußböden, bevor der Estrich eingebracht wird. Im Keller werden die Räume durch Metallwände voneinander abgetrennt und Feuerschutztüren eingebaut.

An der meist rückseitigen Außenfassade werden Balkone mithilfe einer Stahlbaukonstruktion montiert. Auf diese Weise entspricht die Wohnqualität auch gehobenen Ansprüchen künftiger Hausbewohner.

Im Innenbereich geht es an die Feinabstimmung. Küche und Bad werden mit geschmackvollen, hochwertigen Wand- und Bodenfliesen ausgestattet. In den Wohnungen sorgen trittschallgedämmte Parkettböden für die notwendige Langlebigkeit und verleihen den Räumen eine angenehm wohnliche Atmosphäre. Die Bäder werden mit Sanitärobjekten und Armaturen in gehobenem Austattungs-Design sowie einem Handtuchheizkörper ausgestattet.

Wände und Decken werden tapeziert und erhalten danach einen freundlichen weißen Farbanstrich. Die elektrische Installation wie der Einbau von Schaltern und Steckdosen wird vervollständigt. Im Eingangsbereich des Hausflures werden die geräumigen Edelstahlbriefkästen montiert und poliert und die Klingelanlage aus Edelstahlelementen mit Video- und Gegensprechfunktion angeschlossen.

Soweit vorhanden, werden kostbare Erinnerungen aus vergangenen Zeiten vom Maler und Stuckateur liebevoll in Szene gesetzt. Dazu können Malereien und Stuckornamente im Treppenhaus, an Decken oder Wänden sowie an der Außenfassade gehören. Die Denkmalschutzbehörde kontrolliert die richtige Farbgebung und Schablonierung, also das Muster der Malerei beziehungsweise der Ornamente.

Tischler ergänzen eventuell vorhandene historisch restaurierte Türen und Treppengeländer. Mittlerweile ist auch der Außenbereich angelegt. Im Hof sind Gehwege und Mülltonnenstellplätze gepflastert, attraktive Beete mit hübschen Pflanzen angelegt und Abstellmöglichkeiten für Fahrräder geschaffen worden.

Nach einer abschließenden Feinreinigung des Hauses erstrahlt das denkmalgeschützte Gründerzeithaus nun in neuem Glanz. Es ist nun nur noch ein kurzer Augenblick, bis das Anwesen seine „Lebendigkeit“ endgültig zurückgewinnt.

Vierter Schritt: Die Abnahme durch die Eigentümer

Zum Schluss muss das Gemeinschafts- und Sondereigentum, also die einzelnen Wohnungen, von einem unabhängigen Sachverständigen begutachtet werden. Erst nach dem Beseitigen eventueller Mängel findet die Übergabe an die Eigentümer statt. Ein vom Bausachverständigen ausgestellter Energiepass weist die Gebäudeeffizienz im Rahmen des Wärmeschutzes aus.

Das Gemeinschaftseigentum wie Hausfassade, Keller, Treppenhaus, Dach und Außenanlage wird darüber hinaus zusätzlich von einem öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter abgenommen. Sind eventuelle Mängel behoben, erteilt das Bauamt die Nutzungsfreigabe. Nun kann das wiederhergestellte Schmuckstück mit Leben erfüllt werden und seinen Bewohnern einen angenehmen Aufenthalt ermöglichen.