Stefan Helmbrecht begrüßt den Verkauf des Denkmalschutz-Objekts „Residenz am Bolongaropalast“ in Frankfurt

Wie die Kanzlei Schultze & Braun, einer der größten und renommiertesten Insolvenzverwalter Deutschlands mitteilt, ist das ehemalige Denkmalschutzobjekt der Heritus-Gruppe an einen neuen Investor, eine Immobiliengesellschaft aus Hannover verkauft worden.

Die Kanzlei teilt weiter mit, dass von dem neuen Investor geplant ist, nach dem Stillstand auf der Baustelle nach der Insolvenz des vormaligen Eigentümers, einer Gesellschaft der Heritus-Gruppe, die Bauarbeiten zur Fertigstellung wieder aufzunehmen.

Rechtsanwalt Patric Naumann von der Kanzlei Schultze & Braun zeigte sich laut einer Pressemitteilung der Kanzlei erfreut über den Verkauf. „Das Insolvenzverfahren der Heritus-Gruppe hat sich als äußerst komplex und schwierig erwiesen. Die verschiedenen Lösungsmöglichkeiten, die wir für dieses Objekt in Höchst erarbeiten konnten, haben sich im letzten Jahr leider zerschlagen. Trotzdem haben wir weiter an einer Lösung gearbeitet, die wir nun glücklicherweise zusammen mit allen Beteiligten gefunden haben“, so Naumann.

Das Denkmalschutzobjekt umfasst 26 Eigentumswohnungen unterschiedlicher Größe, die im Zeitraum November 2008 bis Juni 2009 von der Heritus-Gruppe am Markt platziert wurden. Obwohl der Generalunternehmer durch einen Pauschalfestpreisvertrag auch im Falle einer Insolvenz an seinen Vertrag gebunden war, ein Großteil der Käufer an den Kaufverträgen trotz der Insolvenz festhalten wollte, die finanzierenden Banken der Käufer ihre Kredit-verträge einhalten und die Kaufpreisraten nach Sanierungsfortschritt überweisen wollten, gelang es dem Insolvenzverwalter trotz größter Bemühungen nicht, die den damaligen Bauträger finanzierende Bank zu einem Weiterbau zu bewegen.

Stefan Helmbrecht kann den Umstand, dass die Bank das Objekt nicht weitergebaut hat, nach wie vor nicht nachvollziehen: „Ich hatte bereits Ende der 1990-er Jahre gemeinsam mit den Objektfinanzierenden Banken zur Absicherung gerade im Falle einer Insolvenz ein Modell entwickelt, das es erlaubt hätte, in so einem Fall die laufenden Objekte ohne Nachteile für die Kunden und die finanzierenden Banken zu Ende zu sanieren. Es ist bedauerlich, dass die Bank diese Chance nicht genutzt hat.“

Stefan Helmbrecht erklärt: „Als Objektgesellschaft hatten wir jeweils mit der das Bauvorhaben finanzierenden Bank, dem beauftragten Architekten und dem Generalunternehmer auch bei diesem Sanierungsvorhaben einen Vertrag geschlossen, der sicher stellte, dass im Insolvenzfall der Generalunternehmer und der Architekt vom Auftrag nicht zurücktreten können sowie zu den vereinbarten Preisen und in vereinbarter Qualität  ihre Arbeit fortsetzen müssen. Es handelte sich dabei um eine sog. Eintrittsrecht-Vereinbarung sowohl in den Generalunternehmer- als auch in den Architektenvertrag. Dieser Vertrag wurde vor Sanierungsbeginn von allen Beteiligten unterschrieben und war für alle Parteien, auch im Falle einer Insolvenz, bindend. Die das Objekt finanzierende Bank hätte nach der Insolvenz der Heritus-Objektgesellschaft, die dieses Bauvorhaben durchführte, lediglich dieses Eintrittsrecht geltend machen müssen, und das Objekt wäre, evtl. mit einer Verzögerung von wenigen Monaten, fertiggestellt worden.“

Mittlerweile ist dieses vertragliche Konstrukt bei vielen Finanzierungen von Bauvorhaben in der Branche Standard geworden.

Stefan Helmbrecht: „Solche Vereinbarungen werden getroffen, damit im Fall einer Insolvenz der Generalunternehmer und Architekt zum einen direkt an einen neuen Vertragspartner gebunden sind, in diesem Fall an die das Objekt finanzierende Bank und darüber hinaus die Vertragsbeteiligten keinen Nachtrag verlangen können. Eine Verteuerung des Vorhabens wäre ja auch nicht gerechtfertigt, denn das Objekt und der damit verbundene Sanierungsaufwand bleiben ja gleich.“

Für die Bauträger finanzierenden Banken ergibt sich ein weiterer Vorteil aus einer solchen Vereinbarung.
Stefan Helmbrecht erläutert: „Die Banken treten dann an die Stelle der Objektgesellschaft und rechnen direkt ab, d. h. sie werden dann Vertragspartner des Generalunternehmers und des Architekten. Einen finanziellen Verlust erleiden sie nicht, da in der Finanzierung sämtliche Sanierungs- und Architektenkosten bereits mitfinanziert sind und die Kunden nach Baufortschritt ihre Kaufpreisraten zahlen müssen.“

Da die Wohnungen des Objekts „ Residenz am Bolongaropalast“ zu 90 % verkauft und mit entsprechenden Finanzierungen hinterlegt waren, ein Großteil der Kunden die 1. Kaufpreisrate für die Altbausubstanz und den Beginn der Sanierungsarbeiten an die das Objekt finanzierende Bank gezahlt hatten, sämtliche Kaufverträge und Darlehensverträge der Käufer dieser Bank vorlagen und das Objekt mit einem Bruttodeckungsbeitrag von 15 %  abgeschlossen hätte, wäre nach der Fertigstellung sogar noch ein nennenswerter Betrag in die Insolvenzmasse geflossen.

Dieser Betrag hätte sich sogar um weitere 300.000,- Euro erhöht, da Stefan Helmbrecht bereits Mitte 2010 auf das von ihm im Jahr 2008 eingebrachte Eigenkapital in diese Objektfinanzierung zugunsten der Gläubiger vollständig schriftlich verzichtet hatte und die für ihn aufgrund des eingebrachten Eigenkapitals auf das Objekt eingetragene Grundschuld bedingungslos zur Löschung aus dem Grundbuch freigegeben hatte.

Ein Modell, das funktioniert hätte – das sah auch der Insolvenzverwalter so. Es gelang ihm in mehreren Gesprächsrunden sowohl die Kunden als auch deren endfinanzierende Banken zu überzeugen, an den Verträgen festzuhalten bzw. Fortführungsvereinbarungen auszuhandeln. Bei der das Objekt finanzierenden Bank konnte er trotz vieler Gespräche nichts bewegen – die Gründe sind Stefan Helmbrecht unbekannt, weiß aber, dass auch der Insolvenzverwalter dieses Nein bis heute nicht nachvollziehen kann.

Letztlich blieb dem Insolvenzverwalter nichts anderes übrig, als das Objekt frei am Markt auszuschreiben.
Stefan Helmbrecht: „Der neue Investor hat anscheinend einige Kaufverträge mit Kunden übernommen und verkauft derzeit die wieder frei gewordenen Wohnungen, da jetzt, nach dieser langen Verzögerung dann verständlicherweise doch einige Kunden abgesprungen sind.

Die Kunden im Objekt „Residenz am Bolongaropalast“ waren zu einem überwiegenden Teil Eigennutzer, die an einer zügigen Fertigstellung Interesse hatten, da sie die Wohnungen selbst bewohnen wollten. Hier wurde eine große Chance vertan, trotz der Insolvenz die von meinem Unternehmen bereits begonnene Sanierung zügig fertigzustellen, was aufgrund des rechtlichen Rahmens und vor allem durch die engagierte und kompetente Mitarbeit des Insolvenzverwalters eigentlich einfach zu handhaben gewesen wäre. Ich wünsche dem neuen Investor viel Erfolg bei der Vermarktung der restlichen Wohneinheiten.

Wie ich mittlerweile erfahren habe, hat dieser die Zusammenarbeit mit der damals von mir beauftragten Maklergesellschaft wieder aufgenommen, die das Objekt in kurzer Zeit am Markt platziert hatte. Es handelt sich hierbei um eine der renommiertesten und erfolgreichsten Maklergesellschaften im Rhein-Main Gebiet, aus diesem Grund gehe ich davon aus, dass die restlichen Einheiten dieses wunderschönen Denkmalschutzobjekt zügig am Markt platziert werden und die Sanierung dann wieder aufgenommen wird.“

Stefan Helmbrecht gründete im Jahr 1996 eine Immobilienentwicklungsgesellschaft mit Sitz in Mannheim und konzentrierte sich auf den Ankauf, die Sanierung und Revitalisierung denkmalgeschützter Gründerzeithäuser an verschiedenen Standorten Deutschlands.

Innerhalb weniger Jahre entwickelte sich daraus eines der umsatzstärksten und renommiertesten Immobilienunternehmen Deutschlands im Segment denkmalgeschützter Immobilien. Insgesamt wurden bis heute 152 Denkmalschutzobjekte mit einer Anzahl von 1897 Eigentumswohnungen fertiggestellt und an Investoren und deren Mieter oder an Eigennutzer übergeben.

Das von Stefan Helmbrecht realisierte und projektierte Gesamt-Investitionsvolumen betrug bisher 242.000.000 Millionen Euro.